IN MATERIA DI RESPONSABILITA’ PER DANNI CAUSATI DA PARTI COMUNI CONDOMINIALI OPERA LA REGOLA DELLA SOLIDARIETA’, PER CUI IL CREDITORE DANNEGGIATO PUO’ AGIRE ANCHE NEI CONFRONTI DEL SINGOLO CONDOMINO

Con una recente ordinanza, la n. 26521/2024, la Cassazione ha avuto occasione di ribadire l’orientamento già espresso dalla stessa Corte (Cass. 1674/2015) secondo il quale, in caso di illeciti consistenti in danni provocati a condomini o a terzi, derivanti da rovina o difetti di parti comuni condominiali, che sono soggette alla custodia ed alla responsabilità dei singoli condomini, opera la regola generale della solidarietà, come stabilito dall’art. 2055 c.c. Di conseguenza, il soggetto danneggiato può agire per il risarcimento nei confronti di qualsiasi condomino per l’intero, non dovendo né convenire in giudizio il condominio, né agire nei confronti di ogni singolo condomino per il pagamento in proporzione alla sua quota.

È tuttavia necessaria una premessa. Il nostro ordinamento prevede come regola generale che delle obbligazioni facenti capo a più soggetti, i condebitori debbano rispondere in via solidale; ovvero, a ciascuno può essere chiesto il pagamento dell’intero debito, salvo il diritto di regresso esercitabile da colui che ha pagato, nei confronti degli altri condebitori (regola della solidarietà passiva, art. 1294 c.c.). Lo stesso articolo precisa che tale regola opera “se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”. Dal 2008, però, a seguito di un ribaltamento di prospettiva operato dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9148), in ambito di obbligazioni condominiali vige il principio della parziarietà, per cui ciascun condomino risponde delle obbligazioni assunte dal condominio soltanto nei limiti della propria quota. Ciò in forza del fatto che l’art. 1123 c.c., che ripartisce tra i condomini in misura proporzionale alle proprie quote l’onere delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, si applicherebbe anche ai rapporti esterni con i creditori, e non soltanto a quelli interni; ed altresì in forza della prevalenza della natura intrinsecamente divisibile dell’obbligazione pecuniaria, che farebbe prevalere la regola della parziarietà ex art. 1314 c.c. su quella della solidarietà.

La più recente pronuncia, però, pur senza contraddire l’orientamento delle Sezioni Unite appena citato, non manca di far notare che, per le obbligazioni consistenti nel risarcimento dei danni provocati da parti condominiali, rientranti nella fattispecie dell’art. 2051 del danno cagionato da cose in custodia, vi è l’apposito art. 2055 che stabilisce espressamente la regola della solidarietà. L’intrinseca parziarietà delle obbligazioni pecuniarie prevarrebbe, ad avviso anche delle stesse Sezioni Unite del 2008, solo nei casi di mancanza di specifica disposizione normativa che opti per la solidarietà, cosa che nella fattispecie in questione non si verifica, data la presenza dell’art. 2055.

Nel caso specifico su cui si è dovuto pronunciare il giudice di legittimità, un condomino aveva convenuto in giudizio un altro condomino, chiedendo il risarcimento dei danni provocati all’immobile in cui esercitava la propria attività commerciale, causati da infiltrazioni di acqua dovute alle condizioni fatiscenti dell’immobile sovrastante e delle parti di edificio che erano nella materiale ed esclusiva disponibilità del convenuto. La Corte ha ritenuto erronea la decisione del giudice di secondo grado, che aveva stabilito che titolare passivo del rapporto obbligatorio fosse il condominio, ed ha enunciato il seguente principio di diritto: “in caso di azione ex art. 2051 cod. civ. esperita da un condomino in relazione a danni alla sua proprietà individuale che originino da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta, ex art. 2055 cod. civ., nei riguardi di un singolo condomino e non necessariamente dell'intero condominio”.